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Coset Alvis Castillo

Categoría: Empresa

Inversiones en Viviendas de Uso Turístico Rural Ubicadas en Pueblos Valencianos con Riesgo Demográfico y Racionalización Normativa en los Métodos de Intervención Administrativa para Neutralizar los Efectos Negativos del Covid-19 en la Economía Valenciana.

Al revisar las cifras del censo demográfico del INE, es alarmante encontrar que existen numerosos pueblos en la Comunidad Valenciana que se encuentran en riesgo demográfico. Durante los últimos tiempos, el gobierno autonómico de la comunidad (últimos 20 años) no ha gestionado políticas eficientes para corregir o neutralizar este riesgo.
Con la llegada del Covid-19 a España, este riesgo se ha incrementado y ha puesto en relieve la gran desproporción que existe en la regulación de turismo de la comunidad valenciana, puesto que ésta no ha tenido en cuenta las particulares necesidades que tienen los pueblos que corren el riesgo de desaparecer, hecho que no se habría advertido si no nos preguntáramos ¿Cómo hacer frente a la crisis económica que ya empezó a dejar este fenómeno sanitario?
No es novedad que el despoblamiento o riesgo demográfico está íntimamente ligado con la falta de oportunidades laborales, con el nivel de desarrollo tecnológico, con la nula existencia de oportunidades empresariales o de inversión y con políticas económicas poco idóneas para el desarrollo de los mercados, pero en la comunidad valenciana como en muchas comunidades costeras de España, ocurre un fenómeno que se puede calificar, sino al menos de solución, como una medida neutralizante que bien podría funcionar durante la temporada de otoño e invierno y, es que “nuestro otoño” es el verano de otros europeos.
Observando las cifras de la comunidad valenciana, gran parte del territorio valenciano llega a duplicar sus habitantes en periodos de alta demanda turística (verano), hasta supera más del doble de los empadronados, siendo claramente una comunidad hotel en la temporada de verano , pero ¿Cómo hacer que este bienestar se mantenga todo el año y cómo mantener estas rentas dentro de la comunidad? Suena difícil, pero es posible, gracias a dos factores: el clima y la moderación o racionalización en los métodos de intervención administrativa en los pueblos con riesgo demográfico, con lo que no encarecemos los alquileres en los núcleos urbanos que ya están saturados de oferta turística.
Al menos dentro de Europa, el clima de la costa del levante no está considerado como patrimonio climático, hecho que reportaría un gran beneficio para la comunidad, ya que, podría traducirse en rentas para los habitantes de pueblos con riesgo demográfico y en impuestos racionalizados para los ayuntamientos de estos. Esta variable, al ser un elemento importante para el turista no se encuentra eficientemente aprovechada, no al menos en los pueblos de menos de 3000 habitantes, en adelante PM3H.
Lo que planteo en este proyecto no es nada que no se haya hecho antes o algo que no se haga en España actualmente. Durante el periodo de la reconquista española, el reino de Castilla otorgó una serie de fueros especiales para los pobladores que escogieran el riesgo de vivir en ciudades frontera con el peligro latente de volver a ser invadidos por los musulmanes. Como ejemplos citaré al fuero de Castrogeriz del año 974, otorgado por el Conde García Fernández de Castilla y al Fuero de Cuenca del año 1190 aproximadamente, otorgado por Alfonso VIII cuyo objeto era promover la repoblación cristiana, estableciendo una serie de privilegios fiscales, jurisdiccionales y administrativos a los habitantes de aquellos territorios que serían regulados por el fuero de Cuenca.
Actualmente, en el año 2020, País Vasco tiene una regulación de turismo racionalizada en cierta medida de acuerdo con su infraestructura urbana y rural que admite ejercer un emprendimiento de alojamientos inteligente y eficiente en términos de presupuesto de entrada, lo que permite a los agentes económicos emplear plataformas de sharing economy en el marco de una economía circular y sostenible, sin barreras de ingreso al mercado para los propietarios de estas viviendas, en concordancia con la directiva de servicios 123/2006 CE de la unión europea relativa a los servicios del mercado interior que establece la libertad de establecimiento en todo el territorio europeo.
El turismo en País Vasco es regulado por la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo, la cual, entre otras cosas, regula a los alojamientos turísticos, diferenciado las exigencias para viviendas de uso turístico (viviendas o unidades completas) y para las habitaciones turísticas dentro de unidades residenciales, definiéndolas y otorgándoles una regulación especial que estimula su establecimiento con ciertos privilegios .
Esta regulación plantea la posibilidad de permitir que, dentro de viviendas residenciales, siempre que el propietario viva y este empadronado en la vivienda (casa rural, piso, chalé, etc.) pueda arrendar o ceder una o varias habitaciones para uso turístico a cambio de un precio, sin la necesidad de realizar un gasto de reforma o de acondicionamiento sustancial, de aproximadamente 50 mil euros de media por vivienda, sino que permite racionalizar el acondicionamiento técnico de la vivienda, permitiendo la residencia del propietario y la actividad de alojamiento en el marco de un uso mixto de la unidad residencial, sin tener que hablar de un uso terciario de la vivienda.
Esta regulación demuestra que, si es posible regular racionalmente en función de las necesidades particulares de cada población y que podría ser una oportunidad para los PM3H, sobre todo si se prevé como objetivo utilizar el turismo como motor de impulso para mejorar la economía luego del covid-19, evaluando todos los factores y consecuencias de la actividad, clasificando en función del segmento y del impacto del mercado, valorando los sesgos que esta actividad produce, otorgando a los propietarios de viviendas ubicadas en los PM3H, la posibilidad de entrar, mantenerse o retirarse de este mercado en forma responsable y eficiente y sin haber incurrido en gastos tan elevados.
Las normas valencianas que regulan el turismo y los alojamientos turísticos son; la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana y el Decreto Nº 184/2014, de 31 de octubre, del Consell, regulador del alojamiento turístico rural en el interior de la Comunitat Valenciana .
Por otro lado, tenemos como recurso normativo la muy bien pensada y <> norma de aprovechamiento por turnos, creada para aquel sector de agentes económicos que tienen una alta capacidad adquisitiva y que disponen de fondos suficientes para la inversión en activos turísticos, la “Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias”, que regula los contratos de comercialización, venta y reventa de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y de productos vacacionales de larga duración superiores a un año .
La ley de turismo valenciana y el decreto regulador del alojamiento turístico rural NO permiten la posibilidad de ceder el uso de una o varias habitaciones que estén dentro de una unidad residencial a cambio de un precio para uso turístico, ni en zona metropolitana, ni en zona rural de la comunidad valenciana, lo cual representa una barrera de ingreso a esta actividad carente de razonabilidad, máxime si pretendemos que esto se permita en zonas con riesgo demográfico o en los PM3H con el objetivo de estimular este mercado, aprovechando las viviendas existentes y neutralizando el despoblamiento.
Con las normas actuales, sería bastante oneroso para un propietario de cualquiera de los PM3H ingresar al mercado, debido a las barreras burocráticas administrativas que necesitan racionalizarse a nivel jurídico, de hecho, en algunos casos estaríamos hablando de generar un mercado natural de alojamiento, ya que en muchos de estos pueblos ni si quiera existen alojamientos de ninguna índole.
Sobre esta situación que no es ajena para la unión europea, se han emitido informes al respecto, como el documento denominado “Una Agenda Europea para la Economía Colaborativa” de la UE del año 2016 , puesto que esta actividad se desarrolla dentro del marco de una economía circular.
La propuesta del presente proyecto prevé, aligerar requisitos administrativos y brindar asesoramiento efectivo, mediante procedimientos agiles a los propietarios de inmuebles que requieran tramitar declaraciones responsables y/o licencias de cambio de uso para sus propiedades, esta última intervención como ultima ratio, para quienes tengan como objetivo ingresar al mercado de viviendas de uso turístico rural o agro-rural que desarrollen su actividad respetando un desarrollo sostenible y que estén ubicadas en los PM3H de toda la comunidad valenciana.
Es evidente que las zonas turísticas de toda España, no mantienen su oferta durante todo el año, debido a la estacionalidad del sector, ya que los costos de mantener la oferta todo el año no compensarían ni serían rentables para los agentes económicos; sin embargo, si se disminuye la presión fiscal y las exigencias administrativas durante la temporada baja en estas zonas podríamos advertir resultados diferentes.
Por otra parte, la mayoría de los PM3H, cuentan con un clima mediterráneo y con una economía basada en la agricultura. Este factor permitirá a los turistas mantener contacto con labores agrícolas, participar en un entorno rural, conocer su cultura y gastronomía, independientemente de la estación del año, aportando como valor añadido la generación de nuevas rentas y la dinamización del turismo agro-rural, creando así, un servicio singular de alojamiento turístico rural en viviendas de uso mixto que podrían utilizar energía renovable-fotovoltaica y que empleen el sistema de sharing economy para su oferta, contribuyendo así con el freno de la despoblación, la contribución fiscal y con los objetivos de desarrollo sostenible 2030: números 8 (trabajo decente y crecimiento económico), 9 (industria, innovación e infraestructura), 10 (reducción de desigualdades), 11 (ciudades y comunidades sostenibles) y 17 (Alianza para lograr objetivos, entre el gobierno autonómico y los agentes económicos).
Al contar con activos ya existentes, la viabilidad económica de la idea del negocio supone una inversión de acondicionamiento sobre los mismos inmuebles. Al ser los propietarios, personas físicas (autónomos), no sería necesario la constitución de sociedades y los gastos que ello supone.
Para poner en marcha el emprendimiento, se ha estimado que sería necesario entre 1,000 € y 3,800€ para la compra de mobiliario nuevo para las habitaciones turísticas dentro de las unidades residenciales. Esto en contraste con las inversiones necesarias para el cambio de uso u obtención de licencia de un piso turístico entero, es abismal, ya que, en el segundo caso con las normas actuales, las inversiones oscilarían entre 25,000 € y 40,000 € en promedio por cada propietario, dependiendo del tamaño de la vivienda y las exigencias de seguros, memoria técnica (visada por un profesional de la construcción), certificado de compatibilidad urbanística, certificado contra incendios, honorarios de arquitectos y abogados, entre otros.
En cuanto a la demanda, se identifica como potenciales usuarios de este servicio, a turistas nacionales e internacionales y gente proveniente de lugares con climas fríos, por lo que ellos serían el público target de estos propietarios.
El impacto socio económico, esta medido en función del retorno social de la inversión y valores extra financieros, como el valor social, ambiental y económico generados. Si tenemos en cuenta los INPUTS (propiedades que existen), los outputs (servicios generados) y outcomes (resultados generados) es decir los beneficios, en un escenario normal u optimista supondría una mejora en el retorno social en general para los PM3H, tomando como variables de medición, el flujo de llegada de turistas por tren, por coche (cargas de combustible) y la venta de entradas a atracciones turísticas de la zona.
En base a lo anterior, concluyo que mi propuesta de mejora y racionalización en la normativa valenciana es viable, es aplicable y otorga una solución eficiente al problema de despoblación y riesgo demográfico y, por otro lado, abre las puertas para aquellos propietarios que tienen una oportunidad de emprendimiento y una salida para la crisis económica actual que está dejando el covid-19 y que afecta en mayor medida a los pueblos con menos recursos.
Por todo lo anterior y en base a mis investigaciones previas, considero que merezco el premio para poder continuar con mi formación profesional y en el futuro poder aplicar a puestos como asesora de entidades públicas y tener la posibilidad de formar parte de este gran cambio.

En Valencia, al vigésimo noveno día del mes de noviembre del año 2020.
Coset Alvis Castillo.

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